随着楼市调控政策加码，全国房地产市场都在围绕着“租售并举”加快发展住房租赁市场，租赁市场成为资本青睐的香饽饽，地产开发商、银行业、保险业等纷纷入局租赁市场，分食租赁市场大蛋糕。

永租公寓进入传统租房市场

2017年10月，深圳首宗住房全年期（70年）“只租不售”住宅用地被深圳市人才安居集团以10.1亿元竞得，多个一二线城市也纷纷推出”只租不售“地块。11月建行推出首批“CCB建融家园”长租房房源（大部分是由售转租的全新房源）高调宣布进军租赁市场。而据悉，保险行业、国金公司也将进军地产租赁市场，或许将带来1~2万亿的资金。

这意味着中国租赁市场已经进入资本时代，同时也使“自持70年”这样的“长期行为”成为可能，租赁市场正在朝着“永租公寓”的方向发展。那什么是永租公寓呢？永租公寓即永久租赁公寓，不同于一般商品房以出售为主，长租公寓将以出租为主，是专门为租赁而生的公寓。

众所周知，目前市面上的大多数长租公寓都是以半年、一年为租期，并且长租公寓主要房源还是以非住宅产权房源（工业用地、小产权房、厂房等）为主，在房源合法性、消防设施等仍存在部分安全隐患。而“只租不售”地块、“CCB建融家园”等的出现，昭示着商品房由售转租将是未来的趋势，未来市场上将涌现一大批具备住宅产权的“永租公寓”。这些永租公寓房源主要来源于只租不售的商品房，这将会向具有稳定居住需求的人群，提供多层次的居住选择。

银行、保险业、开发商入局租赁市场，虽不能从根本上解决购房问题，但从长远上来看。于银行、保险业而言，可以获得固定的现金流，有更多的钱贷给需要的企业和个人获得更高的回报。于开发商而言可以获得一笔不菲的贷款继续拿地开发，加快周转速度加快。于租客而言，租客可以锁定未来多年的租房生活成本，减少租房成本压力。

永租公寓市场或达数万亿级

永租公寓的出现对解决不同需求居民住房问题有着重大意义，对于稳定租赁双方关系、规范租赁市场有着积极作用。那这个市场到底有多大呢？让我们对标美国这个住房租赁市场最发达的国家一起看看。

据数据显示，美国核心都市约有6成人选择租房，租赁市场规模在3.54万亿左右，租房市场比较成熟。而这最主要的一个原因在于美国租赁市场机构渗透力达30%以上，这些机构主要以专业持有和运营的REITs和房企，这对美国形成规模化的成熟租房市场起到了一定的决定作用。

据NMHC统计，美国TOP50公寓持有机构市场占有率达9.6%，平均持有近4万套公寓。其中TOP1 MAA的市场占有率约0.44%，市场估值约为117亿美元。TOP2 Starwood Capital Group 的市场占有率达0.42%，市场估值200亿美元。TOP3 Equity Residential 的市场占有率达0.41%，市场估值超过175亿美元。

而美国TOP50公寓运营机构市场占有率达15.3%，平均运营6万余套公寓。其中TOP 1 Greystar Real Estate Partners 的市场占有率高达2%，运营房源数达到41.56万套，市场估值超过250亿美元。由此看来，美国机构在公寓持有和运营上占了较大的比例，而且发展空间比较大。

反观我国，目前我国租赁市场规模虽有1.38万亿元，但主要以职业二房东和个人房东为主，机构渗透率还不足2%，国内尚未出现大型公寓持有型机构。但随着银行、保险业、房企等机构的加入，机构租赁的比例将逐步加大，机构渗透率将不断扩大，永租公寓市场的前景可以预期。

链家数据显示，目前中国租赁人口1.6亿，租赁房屋4600万套，而未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5亿元，到2030年租金交易额将达4.6一万元，租赁人口将达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超过万亿元。而在银行、保险业的加持下，将有近5万亿的资金进入租赁市场，算下来未来中国的租赁市场规模达到10万亿并不算什么难事。在这种情况下，永租公寓这部分市场的想象空间会很大，但势必也会带来一些问题。

两大瓶颈困扰永租公寓市场发展

永租公寓看似前途坦荡，但是也存在着困难，制约永租公寓的快速发展主要有三个瓶颈：

最大的难题是拿地的成本，要实现永租公寓的前提是具有房源，而有房源的前提是拿地建房。而目前，我国地皮稀缺，尤其是在城市中心尤为稀缺，地价相对比较高，永租公寓需要承担较高的拿地成本。这决定了能够首批进入永租公寓的机构将会以银行、保险业、房企、政府为主。

二是运营将面临巨大的考验。过去银行、保险业只是充当资金的借贷者，房企作为一个开发者，而现在却要充当永租公寓的运营者和管理者，角色和之前大有不同。所要做的事情也越多越杂，甚至需要将运营管理、物业管理作为未来的重要业务来单独成立事业部，自建团队慢慢培养，这对银行、保险业、房企而言，无疑是增加了运营成本和人工成本。

据了解，美国是在以民间租赁为主导，政府仅对低收入人群提供租房补贴的市场背景下机构渗透率才超过30%，而日本在以政府为主导、民间投资为辅、鼓励机构托管的背景下租赁机构渗透率超过80%。综合以上两个发达国家的发展，我国要想提高机构渗透率，一方面需要政府鼓励和保障机构化，将住房租赁逐步立法。一方面公寓租赁机构也应该走向分化和整合。

未来或将涌现一批互联网物业服务平台

除了公寓持有方之外，培养规模化和专业化程度较高的物业团队和运营团队更是重中之重，尤其在人们对人们对品质生活的高要求下，物业这种吃力不讨好的行业不得不被重视，但由于成本的控制，永租公寓急需专业化的物业服务企业共同发挥协同效应。

而随着市场的发展，未来势必会出现一批专门服务永租公寓的专业化互联网物业服务平台，这些平台除了输出专业的销售团队协助公寓方降低房屋空置率及协助公寓方进行社区运营以缓解公寓方运营压力之外。还有一个重心业务——物业服务。

一方面他们会提供物业托管服务，通过大数据和互联网搭建一个智能化的调度系统，在同一片区调度保洁、维修、管家等物业人员，让多家永租公寓能够共享物业资源，实现物业低成本托管，节省人力成本，降低公寓物业成本。另一方面他们会提供物业保养服务，将装修改造、折旧费、维修费等物业保养正常成本纳入物业费项目，平摊至每个月的房租，并提供专业的装修团队，大大降低公寓方物业保养成本。

目前，已经有平安好房、蘑菇租房、彩虹租房等企业在朝着这个方向努力，尝试打造征信互联网品牌的互联网物业服务平台，通过互联网和“共享经济”为永租公寓提供更多优惠高效的物业服务，提高综合服务质量，实现公寓物业成本的下降。

整个永租公寓市场目前还在前期投入阶段，谁将在未来抢占先机，成为永租公寓和互联网物业服务平台的巨头，让我们拭目以待！